إلغاء قاعدة القيمة السوقية في دعاوى حق الشفعة: قرار المحكمة الدستورية والقضايا المنظورة

أصدرت المحكمة الدستورية التركية حكماً بعدم دستورية النص القانوني الذي كان يُلزم صاحب حق الشفعة بدفع القيمة السوقية للحصة بدلاً من سعر البيع الفعلي المُدوَّن في سند الملكية (الطابو). صدر هذا القرار بتاريخ 16 يوليو 2026، برقم E.2026/23 وK.2026/162، ونُشر في الجريدة الرسمية التركية بتاريخ 6 نوفمبر 2026، العدد 33422. ومنذ ذلك الحين، دخلت آلاف دعاوى الشفعة المقامة منذ ديسمبر 2025 مرحلةً من الغموض القانوني. والجدير بالذكر أن أثر الإلغاء لن يسري فور صدوره، بل سيدخل حيز التنفيذ بعد 9 أشهر، أي في 6 أغسطس 2027.

ما هو حق الشفعة ومن يعنيه؟

حق الشفعة هو حق مقرَّر قانوناً للشركاء في الملكية المشتركة، يُخوِّل أيَّ شريك أن يحلَّ محل المشتري الأجنبي بالشروط ذاتها إذا باع أحد الشركاء حصته لشخص من خارج الشراكة. وقد نظَّم هذا الحق القانون المدني التركي رقم 4721 (TMK) في المادة 732، فيما تُحدِّد المادتان 733 و734 منه شروط ممارسته. ويتعيَّن على الشريك الراغب في الأخذ بالشفعة رفع دعواه على المشتري خلال 3 أشهر من تاريخ علمه بالبيع، وفي جميع الأحوال قبل انقضاء المدة القصوى المقرَّرة قانوناً.

يكتسب هذا الموضوع أهمية بالغة في منطقة ألانيا وما حولها تحديداً؛ إذ تعود كثير من الأراضي الزراعية والمراعي والقطع الموروثة وقطع الأراضي التي لم تنتقل بعدُ إلى نظام الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) إلى ملاك متعددين بموجب سند ملكية مشترك. ومتى باع أحد الشركاء حصته لمستثمر أجنبي أو لطرف ثالث، ترتَّبت على ذلك تبعات مباشرة تمس حقوق الشركاء الآخرين في الملكية والانتفاع. ومن أبرز النزاعات الشائعة في هذا الشأن: دعوى إزالة الشيوع حين يتعذَّر التراضي بين الشركاء، فضلاً عن دعوى الشفعة ذاتها.

ماذا غيَّر القانون رقم 7571؟

قبل صدور التعديل، كان صاحب حق الشفعة ملزماً بإيداع مبلغين: سعر البيع المُدوَّن في سند الملكية (الطابو)، والمصاريف التي تحمَّلها المشتري في دائرة الطابو، وذلك خلال المدة والمكان اللذين يحددهما القاضي. وكان مصدر الخلاف الأكثر شيوعاً في الممارسة العملية هو تسجيل سعر البيع في الطابو بأرقام مخالفة للحقيقة، سواء بالتخفيض أو بالرفع.

في ديسمبر 2025 صدر القانون رقم 7571 الذي أعاد صياغة الفقرة الثانية من المادة 734 من القانون المدني التركي (TMK). وبموجب النص الجديد، بات القاضي ملزماً بتحديد القيمة السوقية للحصة موضوع النزاع دون إبطاء، ثم يُكلِّف صاحب حق الشفعة بإيداع هذه القيمة السوقية مضافاً إليها مصاريف الطابو المستحقة على المشتري، وذلك خلال أجل حتمي يضربه القاضي؛ فإن لم يُودَع المبلغ في الأجل المحدد، تعذَّر الحكم بالتسجيل لصالح صاحب الشفعة. والأكثر إثارةً للجدل أن الفقرة الثانية من المادة الانتقالية الأولى المُضافة إلى القانون المدني بموجب هذا التعديل نصَّت على تطبيق هذه القاعدة الجديدة بأثر رجعي على الدعاوى المقامة قبل دخول القانون حيز التنفيذ.

وقد أثار هذا الحكم الأخير موجةً من الانتقادات؛ إذ وجد أصحاب دعاوى أُقيمت منذ سنوات استناداً إلى سعر البيع المُدوَّن في الطابو أنفسهم فجأةً أمام التزام بدفع القيمة السوقية الراهنة التي ارتفعت أضعافاً مضاعفة. وقد لجأت محاكم عديدة إلى إحالة الأمر إلى المحكمة الدستورية بطريق الدفع بعدم الدستورية.

ما الذي ألغته المحكمة الدستورية؟

انطلقت الدعوى الرئيسية من طلب إحالة قدَّمته محكمة ألانيا الابتدائية المدنية الثانية في يالوفا؛ وقد ضُمَّت إليها طلبات إحالة مماثلة واردة من محاكم أخرى ونُظرت جميعاً معاً. وقد قضت المحكمة بإلغاء النصوص التالية:

• عبارتا «القيمة السوقية» و«دون إبطاء» الواردتان في الجملة الأولى من المادة 734/2 من القانون المدني التركي (TMK)،
• عبارة «الأجل الحتمي» الواردة في الجملة الثانية من الفقرة ذاتها،
• الفقرة الثانية من المادة الانتقالية الأولى من القانون المدني التركي (TMK) التي تقضي بتطبيق القاعدة الجديدة على الدعاوى المقامة قبل دخول التعديل حيز التنفيذ.

خلصت المحكمة في قرارها إلى أن هذا التنظيم يفرض ثمناً مستقلاً عن شروط البيع التي اتفق عليها البائع والمشتري بمحض إرادتهما، مما قد يُفضي إلى إثراء أحد الطرفين دون وجه حق وإلحاق الضرر بالطرف الآخر. ورأت المحكمة أن هذا النص يُخلُّ بالتوازن العادل بين المصالح المتعارضة المتصلة بحق الملكية، فقضت بمخالفته للمادتين 5 و35 من الدستور التركي.

متى تنتهي قاعدة القيمة السوقية في دعاوى الشفعة؟

رأت المحكمة أن سريان الإلغاء فوراً قد يُفضي إلى فراغ تشريعي، فقرَّرت تأجيل سريان الإلغاء إلى 9 أشهر من تاريخ النشر. وبما أن المدة تبدأ من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية، فإن الإلغاء سيصبح نافذاً في 6 أغسطس 2027.

ماذا سيحدث للقضايا الجارية حالياً؟

لا تزال قاعدة القيمة السوقية سارية المفعول حتى اللحظة، نظراً لتأجيل سريان الإلغاء. وفي الدعاوى المنظورة، لن يتغير المبلغ المطلوب من تلقاء نفسه، كما أن الأحكام الباتة لن تسقط بقرار الإلغاء. وإذ لا تسري قرارات المحكمة الدستورية بأثر رجعي، فإن قرار الإلغاء وحده لا يُشكِّل سبباً لإعادة المحاكمة في الملفات المكتسبة لدرجة البتات.

أما القضايا التي لم يُبَتَّ فيها قبل 6 أغسطس 2027، فلا يزال الغموض قائماً بشأن المبلغ الواجب اعتماده فيها. والمأمول أن يُصدر البرلمان (TBMM) تشريعاً جديداً قبل ذلك التاريخ. فإن تضمَّن هذا التشريع أحكاماً انتقالية، تحدَّدت على ضوئها كيفية تطبيقه على الدعاوى المنظورة. لذا، يتعيَّن على الشركاء الذين أقاموا دعاوى أو يعتزمون إقامتها متابعة آجال الإيداع والقرارات الصادرة في ملفاتهم بصورة دقيقة.

هل أُلغي حق الشفعة بالكلية؟

لا، البتة. لا يتعلق القرار إلا بطريقة تحديد المبلغ الواجب إيداعه. وحق الشفعة المنصوص عليه في المادة 732 من القانون المدني التركي (TMK)، ومواعيد سقوطه، وقاعدة رفع الدعوى على المشتري — كل ذلك لا يزال نافذاً دون تغيير. ومن يفوِّت الميعاد المقرَّر بعد علمه بالبيع، يسقط حقه في الشفعة بصرف النظر عن قرار الإلغاء.

ما الذي يجب أن ينتبه إليه مشترو ملاك الحصص وبائعوها؟

يمسُّ هذا القرار كلاً من المشتري والبائع في سوق سندات الملكية المشتركة. وفيما يلي أبرز النقاط العملية الواجب مراعاتها:

• يجب أن يعكس سعر البيع القيمة الحقيقية. متى زال نظام القيمة السوقية، استعاد السعر المُدوَّن في الطابو أهميتَه من جديد؛ والتلاعب بتخفيضه يُفضي إلى مخاطر ضريبية ونزاعات تتعلق بحق الشفعة في آنٍ واحد.
• يجب إخطار الشركاء الآخرين بالبيع. الإخطار الرسمي عبر كاتب العدل (النوتر) يُحدِّد بوضوح تاريخ انطلاق مدة الثلاثة أشهر.
• يجب توثيق الدفع بشكل رسمي. سيوفر نظام الدفع الآمن في دائرة الطابو الذي سيصبح إلزامياً في 1 ديسمبر 2026، دليلاً على سعر البيع الفعلي يُعتدُّ به في دعاوى الشفعة أيضاً.
• يجب عدم الإخلال بالآجال الحتمية في الدعاوى الجارية. حتى 6 أغسطس 2027، يظل الأجل الحتمي الذي يضربه القاضي لإيداع القيمة السوقية مُلزِماً؛ وإهمال الإيداع في الوقت المحدد قد يُفضي إلى ردِّ الدعوى.

نظراً لاشتراط دعاوى الشفعة في الغالب إجراء تقييم من قِبَل خبير قضائي، فإنها كثيراً ما تمتد لفترات طويلة. ويبقى التشريع المرتقَب من البرلمان والتفسير الذي ستُرسيه محكمة النقض (Yargıtay) بشأن المرحلة الانتقالية، أبرزَ تطورين سيتحكَّمان في مصير هذه القضايا.

هذا المقال للتوعية العامة فحسب، ولا يُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة. يُرجى الرجوع إلى النصوص التشريعية النافذة والإعلانات الرسمية للاطلاع على المستجدات المتعلقة بوضعك الخاص.