نسبة زيادة الإيجار لشهر نوفمبر 2026: 31.23% — الحساب وحقوق المستأجر
مع إعلان معهد الإحصاء التركي (TÜİK) في 3 نوفمبر 2026 عن بيانات تضخم أكتوبر، باتت نسبة زيادة الإيجار لشهر نوفمبر 2026 محددة بشكل رسمي: بلغ متوسط التغير في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) على مدار 12 شهرًا 31.23%. بموجب هذا الرقم، لا يحق لصاحب العقار أن يزيد الإيجار بأكثر من هذه النسبة عند تجديد عقود إيجار المساكن والمحلات التجارية المغطاة التي تُجدَّد في نوفمبر. وللمقارنة، كانت النسبة القصوى في الشهر السابق 31.49%، أي أن السقف انخفض بشكل طفيف.
كيف تُحدَّد نسبة زيادة الإيجار لنوفمبر 2026؟
وفقًا لبيانات TÜİK لشهر أكتوبر، ارتفعت أسعار المستهلك بنسبة 2.58% مقارنةً بالشهر السابق، و29.77% مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي (التضخم السنوي)، فيما بلغ متوسط التغير على 12 شهرًا 31.23%. وقد وردت هذه الأرقام ذاتها في بيانات تضخم أكتوبر التي نشرتها وكالة DHA. والرقم المعتمد في حساب الإيجار هو متوسط 12 شهرًا (31.23%) وليس التضخم السنوي (29.77%)، وهو خطأ شائع يقع فيه كثير من أصحاب العقارات والمستأجرين.
القاعدة العملية بسيطة: يُنظر إلى نسبة متوسط التغير في مؤشر TÜFE على 12 شهرًا للشهر الذي يسبق شهر تجديد العقد. فبالنسبة للعقود التي يُجدَّد فيها الإيجار في نوفمبر، يُستخدم بيانات أكتوبر، أي 31.23%.
الأساس القانوني: المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK)
يُنظَّم سقف الزيادة في إيجارات المساكن والمحلات التجارية المغطاة في المادة 344 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (TBK). تنص هذه المادة على أن أي اتفاق بين الطرفين بشأن زيادة الإيجار في فترات التجديد لا يكون صحيحًا إلا إذا لم يتجاوز متوسط التغير في مؤشر TÜFE لمدة 12 شهرًا خلال سنة الإيجار السابقة. وحتى لو نصّ العقد على زيادة أعلى كـ«40% سنويًا»، فإن الجزء الزائد عن الحد القانوني لا يُلزم المستأجر.
كان هناك سقف مؤقت بنسبة 25% طُبِّق على إيجارات المساكن لفترة من الزمن، غير أنه انتهى في 1 يوليو 2024. أما اليوم، فتسري على المساكن والمحلات التجارية القاعدة ذاتها: متوسط مؤشر TÜFE لمدة 12 شهرًا.
ماذا يحدث إذا لم يتفق الطرفان؟
إذا لم يكن في العقد بند للزيادة، أو لم يتفق الطرفان، يتدخل القاضي لتحديد إيجار جديد. وللسنوات الخمس الأولى، يراعي القاضي حالة العقار ويبتّ في الأمر بالعدل والإنصاف، على ألا يتجاوز متوسط مؤشر TÜFE لمدة 12 شهرًا. تُعرف هذه الإجراءات بـدعوى تحديد الإيجار. ولكي يسري قرار المحكمة اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة، يجب على المؤجِّر إما رفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من بدء الفترة الجديدة، أو إخطار المستأجر كتابيًا بطلب الزيادة خلال هذه المدة (المادة 345 من TBK).
أمثلة عملية على حساب زيادة الإيجار لنوفمبر 2026
الحساب بسيط: يُضرب الإيجار الحالي في 1.3123. الأرقام الواردة أدناه تمثل الحد الأقصى الذي يحق للمؤجِّر المطالبة به؛ وللطرفين حرية الاتفاق على نسبة أدنى.
| الإيجار الحالي | الحد الأقصى للزيادة | الحد الأقصى للإيجار الجديد |
|---|---|---|
| 10,000 ليرة (نحو 200 دولار — يتغير وفق سعر الصرف) | 3,123 ليرة | 13,123 ليرة |
| 15,000 ليرة | 4,684.50 ليرة | 19,684.50 ليرة |
| 20,000 ليرة | 6,246 ليرة | 26,246 ليرة |
| 25,000 ليرة | 7,807.50 ليرة | 32,807.50 ليرة |
| 30,000 ليرة | 9,369 ليرة | 39,369 ليرة |
| 50,000 ليرة | 15,615 ليرة | 65,615 ليرة |
الوضع مختلف للمستأجرين الذين أتمّوا خمس سنوات
تضع الفقرة الثالثة من المادة 344 من TBK قاعدة مختلفة للعقود التي تمتد لأكثر من خمس سنوات أو تُجدَّد بعد انقضاء الخمس سنوات. في هذه الحالة، يتولى القاضي تحديد الإيجار الجديد بالنظر إلى متوسط مؤشر TÜFE لمدة 12 شهرًا، وحالة العقار، وأسعار الإيجارات المماثلة في المنطقة، وذلك وفق مبدأ الإنصاف والعدل. بمعنى آخر، في العقود التي تجاوزت الخمس سنوات، يمكن للمحكمة تقريب الإيجار من القيمة السوقية الفعلية. وفي منطقة ألانيا التي شهدت أسعار إيجاراتها تغيرات متسارعة خلال السنوات الأخيرة، تُعدّ مثل هذه القضايا شائعة. والإيجار الذي تُحدده المحكمة يخضع في السنوات التالية مجددًا للزيادة وفق سقف مؤشر TÜFE.
حالات خاصة شائعة في ألانيا
الإيجار بالعملة الأجنبية
بموجب المادة 344 من TBK، إذا كان مبلغ الإيجار محددًا بعملة أجنبية، فلا يجوز تعديله قبل مرور خمس سنوات، مع الاحتفاظ بأحكام الظروف الاستثنائية الطارئة. فضلًا عن ذلك، تحظر اللوائح المتعلقة بحماية قيمة الليرة التركية (القرار رقم 32) على المقيمين في تركيا تحديد الإيجار بالعملة الأجنبية فيما بينهم بوجه عام. أما الأجانب غير المقيمين في تركيا فثمة استثناءات تخصهم. وبما أن ألانيا تضم عددًا كبيرًا من المستأجرين وأصحاب العقارات الأجانب، فإن عملة العقد تؤثر مباشرةً على طريقة احتساب الزيادة.
الإيجارات الموسمية وقصيرة الأمد
بموجب المادة 339 من TBK، لا تسري أحكام الحماية الخاصة بإيجارات المساكن والمحلات التجارية المغطاة على عقود الإيجار قصيرة الأمد المبرمة لأغراض الاستخدام المؤقت لمدة أقل من ستة أشهر. لذلك لا يُطبَّق سقف مؤشر TÜFE بالطريقة ذاتها على الإيجارات السياحية قصيرة الأمد. وتخضع هذه الإيجارات من جهة أخرى لنظام تراخيص التأجير السياحي.
ما الخطوات العملية عند نشوء نزاع؟
لا يلتزم المستأجر بدفع أي زيادة تتجاوز الحد القانوني، لكن الأهم أن يواصل دفع الإيجار المحسوب بالنسبة القانونية بانتظام؛ إذ قد يُعرِّضه التوقف عن الدفع لخطر التأخير في الوفاء والإخلاء. وفي النزاعات المتعلقة بتحديد الإيجار أو تعديله، يجب اللجوء إلى مرحلة الوساطة الإلزامية قبل رفع أي دعوى قضائية. ويُسهم دفع الإيجار عبر البنك مع الإشارة إلى الغرض منه، وتبادل طلبات الزيادة كتابيًا، والاحتفاظ بنسخة من العقد، في تيسير الإثبات مستقبلًا. ويمكن للأطراف الراغبين في إبرام عقود جديدة الاستفادة من خدمة عقد الإيجار الإلكتروني عبر e-Devlet (بوابة الحكومة الإلكترونية التركية).
انتقال ملكية العقار لا يمنح المالك الجديد حق تطبيق نسبة زيادة مختلفة. فالمالك الجديد ملزم بالعقد القائم، وتبقى طلبات الزيادة خاضعة للحد القانوني نفسه.
قائمة مراجعة لمن يُجدِّد عقده في نوفمبر
- تحقق من تاريخ بدء سنة الإيجار في العقد؛ فالزيادة تُحسب بناءً على شهر التجديد لا شهر التوقيع.
- للعقود المُجدَّدة في نوفمبر، اعتمد نسبة أكتوبر وهي 31.23%؛ أما من يُجدِّد عقده في ديسمبر فعليه انتظار بيانات نوفمبر.
- حدّد ما إذا كان العقد بالليرة التركية أم بالعملة الأجنبية، وما إذا كانت العلاقة الإيجارية قد تجاوزت خمس سنوات.
- احتفظ بطلب الزيادة والرد عليه موثَّقَين كتابيًا ومؤرَّخَين.
- إذا كانت مدة العقد أقل من ستة أشهر ولأغراض مؤقتة، تحقق بشكل منفصل مما إذا كانت أحكام الإيجار الوقائية سارية.
هذه المقالة للإرشاد العام فقط ولا تُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة. يُرجى الرجوع إلى التشريعات المحدَّثة والإعلانات الرسمية للبتّ في حالتك الخاصة.
الأسئلة الشائعة
إجابات أسئلتكم تجدونها هنا
